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土地财政的3.0版本即将来临!城市更新是王道!

日期:2021-06-17 作者:Test

近期,土地出让金发生变革,征收主体从原先的自然资源部门负责征收,全面划转给税务部门负责征收。结构性改革之下,中央与地方的财政关系变得愈发微妙。


遥想1994年的分税制改革之前,国家实行的是“划分收支、分级包干”的“分灶吃饭”体制,中央和地方对各项收入按比例分成。也就是说,地方增收一块钱,中央就要拿走几毛钱,当时地方有着较强的本位主义,就通过给企业减免产品税,造成“不增长”,然后通过非财政途径的摊派,收取费用。在分税制之后,才发现北京隐瞒了98亿元收入。


如今土地出让金转为税务部门负责征收,这意味着中央要掌握地方土地出让的知情权,虽然目前还不是支配权,但是此前国办印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》,明确指出从“十四五”第一年开始,各省(自治区、直辖市)分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例;到“十四五”期末,以省(自治区、直辖市)为单位核算,土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。


种种迹象表明,以土地出让金为核心的土地财政正在慢慢收紧,我国的土地财政正在为未来的税收财政转型奠定基础,土地财政的3.0版本即将来临。对于地方政府而言,如果还想通过纯粹性的卖地提高收入,那么这条路注定将越走越窄。


当然中央也深刻地意识到了这个问题,所以去年,党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动,推动城市高质量发展。


这也为地方政府指明了未来的发展道路,借助城市更新之力,从粗放扩张为主走向质量改善与提升为主。而在这一过程中,也将利好地方政府的经济健康发展。


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✕✕1.可以拉动固定总投资✕✕

从投资侧拉动GDP来讲,城市更新往往可以通过借助市场主体的力量,为地方大大拉动固定总投资。


广州的城市更新包括“三旧”改造、“三园”转型、“三乱”整治。其中,旧村改造属于广州城市更新的王牌,改造面积之大,往往不是招拍挂拿地能比的。自然而然,改造投资金额也也是相当大的,动辄几百亿。


2020年广州市“三旧”改造新增实施面积18773亩、完成改造面积17712亩,完成固定资产投资就达到了1006亿元。


✕✕2.可以带来持续性收入✕✕

传统的地产开发模式只能给政府带来一次性收入,土地的价值只能用土地出让金来衡量,对实体拉动作用有限。而城市更新就不一样,重视产业导入,重视产业后期的税收,强调可持续发展。


广州市发布的《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》划定产业圈层和规定各圈层产业建设量占比之后,各区纷纷出台相关政策,对城市更新项目的产业导入和后期的税收贡献均作出了硬性规定。


以荔湾区白鹅潭商务区为例,《指导建议》规定,改造物业自取得竣工验收合格证明文件2年之日起,按建筑面积核算,税收强度不低于1500 元/平方米,产出强度不低于1.5 万元/平方米。改造物业自取得竣工验收合格证明文件4 年之日起,按建筑面积核算,税收强度不低于 2000 元/平方米,产出强度不低于3万元/平方米。


✕✕3.可以享受政策性补助✕✕

城市更新行动是国家的重大民生工程及发展工程,中央以及各省为了各地方能够推动城市更新进程,都给出了一定的补助政策。


从中央层面来看,老旧小区改造作为城市更新的重要组成部分,中央财政将其纳入了保障性安居工程,对地方给予资金支持。2019年和2020年分别安排了300亿元和303亿元,支持地方用于老旧小区改造。


从省级层面来看,《广东省“三旧”改造税收指引(2019年版)》明确省财政对“三旧”改造实行土地增值税补助政策,自2019年度起,各地级以上市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入(全口径)较上一年度增长超过8%的部分,由省按30%的比例核定补助该市。


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从地方政府的经济维度来讲,城市更新不仅可以从投资侧拉动GDP,而且还可以从消费侧拉动GDP,外循环与内循环联动,实现综合提高地方经济效益的目的,有助于地方政府形成正确的政绩观和发展观,更有利于城市在基础设施、公共服务设施、产业升级及历史文物保护、保障性住房建设以及融资地块的住宅及商业开发等方面实现“德智体美”的全面发展。


来源:城市更新规划设计院

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