开年“水逆”的2020年终究过去了。这一年，房地产行业经历了停产停工、美元债发行高峰、多城出台调控新规、分拆物管平台热潮、“三道红线”、银行限贷等，房企也在发生细微地变化，透过每一个事件亦能看到它们的“艰难”。

今年3月份，港股内房股相继发布了2020年的成绩单，尽管营业收入、销售额、毛利等仍保持着一定的增长，但是增长背后毛利率、利润、利润率等却呈现下滑趋势，“增收不增利”成为了行业共同面对的问题。

毫无疑问，房地产行业已不再是“遍地黄金”的时代。其中，万科在年报致股东函中概括为：“2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启”。字里行间，利润至上的万科亦未能避免盈利水平下降的现实。

躺着赚钱的日子不再，并不意味着房地产行业市场萎缩，而是对开发商的经营能力有着更加高的要求。硬币总有两面。不少开发商提到“艰难”的同时，也提及公司将更近一步探索城市更新（亦称：旧改）的机会，后者则被视为挽救利润颓势的重要手段。

在2020年度业绩会和年报中，富力地产、佳兆业、中国奥园、时代中国、恒大等“传统”城市更新服务商表态将会进一步加大力度布局旧改领域，而中海、龙湖、越秀地产等“新人”也宣言将入局拓展。

未来，在行业下行时期，城市更新将成为房地产行业争抢的新赛道，而在老兵与新军之间，也会有一场“大战”上演。这场比拼或将成为行业下半场的精彩看点。

毛利率普降

所谓黄金时代，即是开发商只要简单地把房子建好卖出，就能获得高额的利润。自然，这个时代成为过去的标志特征就是“钱没有那么好赚了”。而房企盈利空间下滑，在2020年中报就有迹可循。

市场研究统计数据显示，2020年上半年，147家上市房企平均毛利较2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8%，平均归母净利率下降2.4个百分点至12.8%。毛利率方面，有112家上市房企毛利率处于同比下滑趋势，仅有不足三分之一的房企同比增长。

这种盈利水平下滑的状态一直延续到年底。最新统计中，2020年度，13家样本上市房企中，平均毛利率为29.34%，较2019年度的33.88%，下滑了4.54个百分点。同时，样本企业均出现不同程度地下滑，其中绿景中国、越秀地产、富力地产分别下滑了15.05个点、9.10个点、9.05个点，位居前三的位置。

毛利率下滑幅度后三位房企则为佳兆业、合景泰富和雅居乐，对应毛利率下降了0.28%、0.42%和0.5%。进一步对比发现，这些房企中毛利率下滑幅度较小，很大部分原因是期内旧改项目转化为可售货值，并支撑起公司整体的稳定盈利。

旧改转化货值获得利润明显高于招拍挂、收并购等新增土储方式。以旧改业务作为主营业务的绿景中国为例，其主要依靠手上几个旧改转化货值项目。整体毛利率虽然下降幅度最大，但整体毛利率仍为13家样本企业中最高位，为49.1%，也高于“利润王”中海19.09个百分点。

面对旧改可观的利润，大部分开发商在加大旧改项目的转化速度。其中，富力地产近期城市更新转化超过800万平米，对应货值2600亿元。奥园转化旧改为可售货值的速度也在加快，于2020年起，10个城市更新项目实现转化，其中8个项目转入土地储备，带来可售货值约382亿元。

房企争抢新赛道

2021年2月末，网传22城将推出“集中供地”模式。北上广深，加上南京、苏州、杭州、厦门等18个二线城市将实现“两集中”，发布住宅用地公告不能超过三次。随后，广州、青岛、郑州、天津、无锡、杭州等城市相继出台集中供地新规，证实消息的准确性。

新规下，土地市场发生颠覆性的变化。不少房企管理层在今年业绩会上表示，将会降低在公开市场的拿地规模和投资额。

同时，这种变化对房企盈利能力带来进一步的考验。越秀地产董事长林昭远认为：“集中供地政策的好处是土地竞争不会像之前那么激烈，对企业盈利有一定压力，但对资金充裕的企业将较有利。”

上帝关上一道门，同时也会打开一扇窗。

好在今年“城市更新”首次被写入政府工作报告。“集中供地”之外，开发商找到了第二个补充基本生产要素的方式和渠道。而在不少经济学家认为，城市更新可以称之为“二次城镇化”。

国内房地产行业能够有如此高速发展的机遇，也在于城镇化发展的趋势。而在“二次城镇化”中，房企自然会纷涌而入，抢占先机。

上述13家样本房企中，统计已公布的城市更新项目规模超过2019年。2020年，整体规模达到27,037万平方米；2019年则为17,970万平方米。

整体货值有所减少，原因是佳兆业未公布整体货值数据，后者仅公布了未来两年转化可售货值超过2000亿元，其中今年预估可售货值为1912亿元。此前，佳兆业宣称，2019年末，公司城市更新货值总额达到2.5万亿元。

对比发现，中国奥园在过去一年布局城市更新最为积极的一员。于2020年底，其拥有60个不同阶段的城市更新项目，总建面4285万平方米，预计额外提供可售货值约6730亿元。规模、货值较2019年同期增加了2860万平方米和4470亿元。

实际上，世茂、万科等城市更新“新入局者”同样对旧改蛋糕虎视眈眈。

其中，许世坛在业绩会上称，“拿高价地”是不可能的，未来会继续加大TOD项目拓展方式，而在大湾区最大的拿地方式是城市更新。“在大湾区的策略就是做好城市深耕，尤其是深圳和广州的城市更新，未来在城市更新上的投入是巨大的。”

当下，城市更新的市场空间是巨大的。仅在广州区域尚有近200个旧改改造项目尚未确定改造主体。市场机构统计数据显示，于2020年中期，广州市区有283个推进中的旧村改造项目，其中有182个尚未确定改造主体，其中番禺、增城及白云区的未招标数量位列前三。

就布局大湾区旧改市场的各大企业而言，面对全省旧改项目的加速推进，迅速把握区域行业热点，积累项目实操经验，全面防控项目各流程风险等等，仍然是2021年推进旧改项目进展的重中之重。

来源：城市更新规划设计院

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