近段时间，海珠区南洲街三滘经济联合社“城中村”改造项目基础数据调查成果正式公示。老城区的城中村地段自然金贵，城更君听闻，已有知名房企盯上这块“旧改肥肉”。

不过，三滘村的旧改动静没有激起太大的水花，难道要闷声“造富”，然后惊艳所有人？

这是一个什么样的城中村？快跟随城更君的脚步，一起看看~

后滘片区

与沥滘一路之隔

三滘村位于海珠区南部，由池滘、后滘、西滘三个片区组成，北靠海珠湖，南抵沥滘村和珠江后航道，西面与瑞宝街相邻，靠近广州大道南，南临广州环城高速。

距离地铁三号线大塘站、沥滘站有一段距离，需要公交接驳。其中，在建地铁11号线将接驳大塘站，串联起白鹅潭、中山八广州火车站、广州东站、天河公园、琶洲、广纸新城等片区。

在建地铁11号线大塘站

广州环城高速

三滘村生活配套成熟，南面有海珠儿童公园，北靠海珠湖公园、上涌果树公园。

附近拥有海珠区三滘小学、海珠区劬劳中学、广州大道南小学、海珠区春华学校、南洲小学、南武小学等教育资源。

百度地图2公里范围内，坐落中山大学孙逸仙纪念医院(南院区)、广东省第二人民医院、中国人民解放军陆军第七十四集团军医院、广州医科大学附属第二医院、南方医科大学中西医结合医院、广州中医药大学骨伤科医院等。

另外，从经济轴线来看，三滘村地处广州城市新中轴线南端，辖区面积约14.573平方公里。下临海珠区未来经济高地——海珠创新湾。

和位于海珠创新湾片区的沥滘一样，三滘村历史悠久，地理位置得天独厚。

三滘旧村往事

据三滘村经济联社记载，昔日的三滘，围田佃农为方便耕作而在围堂上聚居，临水而居，水上居民三五成群，逐渐形成今天的村落。

城更君实探过程中，也可看到村内水系如织，河涌交错，流水小桥......河道两旁的居民房，错落有致，河边还有三五位大哥悠然垂钓。

随着城市变迁，南洲路、南环高速、三滘立交、海珠客运站等成为广州南出口的交通枢纽，吸引大批外地人来此“掘金”。

三滘这片土地，车水马龙逐渐取代了河道上的小舟艇，劳动密集型制衣厂遍地开花，也日渐占据了村里的农田。

原来的村民洗脚上田，成为务工从商的城中人。海珠南郊的三滘，在城市快速发展的“包围”下，成为了地段优越的城中村。

城更君来到三滘村的池滘片区发现，村里分布着密密匝匝的握手楼，缺乏休闲娱乐设施，街道凌乱，楼层之间仅有“一线天”距离，各式各样的“五类车”随意穿行，与大多数城中村面貌并无明显差别。

遍地开花的制衣厂

街道中心，能望见中轴线上的小蛮腰和珠江新城的IFC国际金融中心。很难想象，在繁华的海珠中心，还有这般村貌。

城更君随机询问一位售卖手机配件的店家，是否听闻三滘村旧改的消息 。

老板连连摆头，对旧改表示怀疑，“三滘村旧改，可没那么快咯，至少也要五年后吧。隔壁的沥滘村，旧改就磨了几十年 了。”

巨无霸项目沥滘村，旧改博弈三十年，最终被珠光集团拿下。改造规划总用地151.42公顷，几乎相当于2/3个珠江新城。

据基础调查数据显示，三滘片区目前村籍人口3944人，户数1592户，改造范围134公顷，与沥滘片区不相上下，看来同样是一个硬骨头。

再加之三滘村紧挨海珠创新湾，地段核心，十分考验操刀房企的实力。

靠近南洲路池滘片区的街边店铺，分布着成片的五金店、机械店。

村内居民楼零星分布小作坊

后滘也由于租金相对便宜，分布着大大小上百家制衣厂。街道并排分布着各式服装店、五金店、超市食肆，十分繁华。这里距离闻名华南的中大纺织商圈，不过七八公里。

如果说流花、沙河和十三行是“前店”，那么后滘和中大纺织商圈周边分布的制衣厂就是“后厂”，可见，这里是一个十分活跃的服装商圈。

在服装产业发展的同时，村民还大力新建楼房，发展房屋出租业。由于租金较为低廉，吸引了许多外地人前来入住。街头随处可见张贴的招租信息。

如后滘片区的居民自建楼，约60㎡的两房一厅，月租1400元。1800元/月可以租到三房一厅。

如果是周边的小区，租金则稍贵些。如罗马家园128㎡的三房二厅，租金4500元/月。星晖园72㎡二房一厅，租金3600元/月。时代廊桥115㎡的三房二厅，租金4500元/月。

央企相中？

旧改是一场村集体、企业和政府的三方“博弈战”。与备受瞩目的沥滘村旧改不一样，三滘村的旧改步伐十分低调。

2018年8月，三滘村以92.9%通过率完成改造意愿表决。同年，三滘村向广州市城市更新局申请，将整村纳入广州市城市更新项目库，成功获批。

2019年3月，三滘村启动基础数据调查，2020年11月启动片区策划方案编制工作。

城更君采访村委工作人员，据其表示，目前已经三滘村已经在聘请律师团队，协助旧改项目招商。

对于旧改合作企业，村委工作人员三缄其口，表示暂时不方便透露关于参与企业的消息。

不过，城更君还是在“茫茫大海”中找到了一丝线索。

据悉，2020年，【保利城市更新官方公众号】发布一篇关于“三滘村展开基础数据公示”的文章，而【三滘村经济联社官方公众号】也转载了这则消息，这是否意味着，保利有意介入三滘村合作？

不过，具体消息，我们还是等待官方公布吧~

来源：保利城市更新公众号截图

三滘村改造后规划效果图

（注：最终规划效果图以政府批复为准）

海珠创新湾控规迎新调整

从地理位置上看，三滘村南临海珠创新湾，根据规划，该板块承担打造大湾区科创重点平台、肩负建设“数字广州”的使命，未来发展空间广阔。

值得一提的是，配合沥滘村旧改，2020年5月12日，广州市规划和自然资源局发布海珠创新湾（沥滘片区）控制性详细规划调整必要性公示。

规划范围为环城高速以南、珠江后航道以北、广州大道南以东、华南快速以西，规划范围约5.2平方公里。

片区将增加小学6所，初中3所，完全中学1所，九年一贯制学校1所，高中2所，幼儿园12所；包括中山二院海珠院区在内的2家综合性大型医院。

交通方面，在现状的地铁2号线、3号线、广佛线基础上，规划落实18号线，规划范围内形成4条轨道交通线路。此外，待区域交通规划稳定后轨道交通线路还会增加，将有两座枢纽站点。

三滘村就在海珠创新湾辐射范围内，未来发展潜力可期。

目前，整个海珠湾创新区规划范围内在售新房较少，二手房如珠江御景湾、罗马家园、保利花园、光大花园等，均价4万元+/㎡。

左图：星晖园  右图：大展雅苑

位于三滘村内的大展雅苑，2003年建成，价格在3.2万元/㎡。

而越秀地产2013年拿下的南洲路地块项目越秀·天悦江湾，目前均价约70000-90000元/㎡，在售建面约109-138㎡复式四房住宅。

另外，南临珠江后航道的商务综合体广州之窗，目前主推建面约619㎡商务会馆以及建面约632㎡高端办公产品。

值得一提的是，靠近大鹏展苑的海珠湖景峰，2008年拿地，2012年开盘，后来由于资金链断裂，至今烂尾。地理位置如此优越，却无法收楼，实属可惜。

来源：城市更新规划设计院

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