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限购政策下,广州投资者的新大陆

日期:2017-07-21 作者:

而向来深受投资客欢迎、不限购不限贷的公寓物业,也成为本次限购的对象:《通知》明确提出要加强商服类房地产项目管理,主要体现在三个方面:

通知

1、商服类(商业和办公,下同)房地产项目,未经批准,不得改变为居住用途;

2、新报建商服类项目,最小分割单元不得低于300平方米;

3、商服类物业的销售对象应当是法人单位。

细想之下,此政策出台,反而对于在售公寓项目是一项利好,新报建商服类项目,最小分割单元不得低于300平方米,也就意味着已报建的中小面积公寓产品将成为稀缺资源,物以稀为贵,未来的中小面积公寓反而更值钱,投资收益的空间更大。对于购买者而言,不同的是要以“公司的名义”购买。

公司名义买房再现

据了解,限购后,广州商办项目纷纷在寻找渠道解决购买名额问题,“以公司名义买房”重现市场。目前在中国,注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制,即可以购买住宅、公寓、写字楼等多种业态。

实际上,早在2010年限购令出台时,北京、深圳、杭州等城市均出现过“以公司名义买房”,投资客以此进入市场,抓住投资先机。而在海外,利用“公司名义”购买物业早已是成熟的做法。

在英国购房投资的房东们,持有房产方式主要有两种:

1、一种是以个人名义买房持有;

2、另外一种是以有限公司的名义买房,英国大多数的职业投资客,都是用这种方式。目前投资者用公司名义投资买房数量已经达到历史最高点,现在英国境内的投资房产出租,约有20%的业主为公司,比去年同期增长了6%,增长速度也达到了最高水平。在伦敦,公司名义投资房产出租的比例更高,达到所有出租房的27%,是英国所有城市中占比最高的;其后为英格兰的约克郡和汉堡,公司名义投资房产出租占比均为17%。

值得注意的是,公司名义投资房产出租,其实在市场上所占的份额是很大的,尤其是在租金高于500英镑每月的高端市场内。

对于投资客而言,用公司名义购买物业,又有哪些好处呢?

首先,可以规避风险,达到债务隔离的目的。因为公司只负有限责任,由房产引起的债务不会连带到公司的股东,也不会连累到其它个人财产。很适合除了房产以外,其余个人资产很多的人。

其次,可以保护个人隐私,不用将资讯公布在市政网站上。

第三,便于多人合伙,成立合伙人企业来购买房产。适合当房产规模较大,个人的资金不够,需要他人合伙投资时。比起用联合产权来购房,用公司名义购房在股份转让和股份继承等方面,更方便。

最后,比较适合专职做房地产投资的人,比较便于规避债务等。

对于熟悉用个人名义购买的投资者,现在采用公司名义购买,或许会有一些新的顾虑:

第一、注册公司购买会很麻烦。其实并不然,市场上有很多专门提供代理注册服务的公司,提供代理注册服务是一项正规合法、且成熟的市场行为,为需要注册公司的客户提供有效、省事的注册服务,轻轻松松当企业法人;

第二、公司名义购买,以后转手困难。个人名义购买,转让时,直接将房产转让给个人;用公司名义购买,转让时则有两种方式:

1、纯转让方式,类似个人名义操作,到房管局备案签合同,将房产直接转让给接手的公司;

2、股权转让方式,也就等于直接把公司卖给接手的人,去工商局做股权变更。只是到不同的政府部门办理手续而已。

第三、用公司名义购买物业,税费会很高。在这里,我们可以算一笔账:假设客户以100万的价格购入物业,然后以200万的价格卖出,下面将通过个人名义以及公司名义两种方式进行费用的比较分析。

由此可见,用公司名义购买商业物业的成本是远低于个人名义购买的。

商办物业需求仍火热

广州330新政出台,商办物业成为限购对象,但据阳光家缘数据中心统计,限购后(4.01-7.19日)3个多月时间,广州办公物业和商业物业共成交了6481套,比去年同期虽有所滑落,但成交量依然可喜,市场热度依然不减。

广州办公物业成交数据

广州商业物业成交数据

政策利好导向,政府支持租赁市场发展

近日,一则【楼市巨变!广州宣布:租售同权】的政策新闻刷爆了朋友圈,对于限制多多的商业物业无疑是一股指向性明确的政策利好,政府明确表态要积极支持租赁的住房方式的发展,以下为政策要点:

(一)保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。

1、赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

解读:租购同权,意味着未来在租房的情况下就能享受社会资源配套,再也不用将房子与资源捆绑,鼓励更多的人租房,而不是忍受压力买房。

2、落实税收优惠。(对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。)

解读:利用税收政策,鼓励房东出租房屋,减免税费缴纳,更有利于盘活投资客手上的存量房产。

(二)增加租赁住房供应,满足新增住房需求。

1、增加租赁住房用地有效供应。

解读:政府已经在实施租赁用地的拍卖,上海、佛山等城市在土地出让时已经出现过“100%要求自持”的案例,而目前有产权的产品将成为稀缺资源,买少见少。

2、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房(用水、用电、用气价格按照居民标准执行)

解读:相对比,商业用水、用电,要略高于住宅用水、用电,若此政策细则落实,对于购买商业物业的客户,无论是自用,还是用于投资出租,无疑都是最窝心、最直接的举措,一下子可以剩下一笔不小的费用。

行内普遍认为,广州政府此次新政策,是里程碑的举措,或是未来中国房地产的趋势,将更好地引导、规范部分商用物业往租赁住房方向发展,鼓励租赁行业发展;关键是在于各地区政府如何落实和展开相关的细则。

我国的经济属于政策型经济,现在商业地产有了明确的政策导向,市场亦依然火爆,公司名义购买及转手的费用更低,对于精明的投资者来说,算清楚这笔帐,又怎么能错过这样的投资机会呢?毕竟房价涨一百万,比赚一百万容易太多太多了。

那问题来了,如果要投资,应该投资哪里呢?

投资最看中收益,能带来收益的无非两点:

1、地段好,交通便利;

2、商业氛围好,客流量大。

位于广州南站旁的雄峰城项目,毗邻广州南站,地段优势明显,坐享南站5高铁+5地铁+3城轨带来的便捷交通优势,30分钟连接广佛、一小时畅游珠三角;且项目旁就是广州的名片—广州长隆旅游区,距离项目直线距离仅3公里,年超过1600万的游客资源汇聚,带来无限商机。

此外,项目由雄峰集团斥资30亿打造,占地面积340亩,总建筑面积40万㎡,项目以百货小商品及装饰建材展销、经营为主,配套写字楼、仓储物流、电商基地、餐饮娱乐、金融等产业,将成为广州最大规模的生活&专业市场旗舰商业综合体。目前,众多的品牌商家已进驻开业,如TOTO、科勒、法国迪卡侬、胡桃里音乐酒馆、中影韦邦国际影城、沃尔玛、海豚音KTV、麦当劳、星巴克、屈臣氏、面包新语等家居装修类、餐饮类、娱乐类商家应有尽有,商业氛围浓厚,40方平生活体验大城呼之欲出。

雄峰城高性价比公寓热销中

近期,雄峰城相继推出36-108方三好Loft产品,每周末加推都以清货告捷。产品层高4.5米,买一层送一层,并带生活阳台,超高性价比,部分单位1字头可拥有。

而且,销售中心现场设置了公司注册服务,客户只需提供身份证,及支付市场注册费用的一半,就可以办理公司营业执照等相关资料,获得购买商办物业的资格,轻轻松松做房东。

雄峰城主力商家旺场运营

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